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Firmengründung Zypern: Immobilien -und Mietrecht
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- Firmengründung Zypern,Immobilien-Mietrecht
- Grundsätzliche Überlegungen bei der Gründung einer Offshore Firma- Firmengründung im Ausland
- Doppelbesteuerungsabkommen (DBA), Betriebsstättenbegriff
- Mutter und Tochtergesellschaften in der Europäischen Union (EU-Mutter-Tochter-Richtlinie) und EU Fusionsrichtlinie
- Deutsches Außensteuerrecht (§ 7-14 AStG)
- Rangliste der Steueroasen-Steuern im Ausland
1. Immobilienerwerb auf Zypern (Firmengründung Zypern)
Zypern war bis 1878 Teil des Osmanischen Reiches, bevor es in das Britische Empire eingegliedert wurde. Das osmanische Landrecht galt offiziell in Zypern bis zur Einführung des modernen zyprischen Immobiliareigentumsgesetzes von 1946. Das zyprische oberste Gericht (Supreme Court) hat danach mehrfach entschieden, dass das Gesetz von 1946 keine Rückwirkung für die Zeit vor dem In-Kraft-Treten des Gesetzes entfaltet. Für Fragen im Zusammenhang mit dem Erwerb oder Verlust von Rechten an Immobiliareigentum kann es gelegentlich noch zur Anwendung des alten osmanischen Landrechtes kommen, sobald die Beantwortung dieser Fragen Tatsachen betrifft, die vor dem In-Kraft-Treten des Gesetzes (d.h. vor dem 01.09.1946) betreffen. Auf eine nähere Erläuterung des osmanischen Landrechts soll hier jedoch aus Platzgründen verzichtet werden. Die folgenden Darstellungen beschränken sich auf die Erläuterung der wesentlichen Bestandteile des modernen zyprischen Immobilienrechts.
2 Immobiliareigentum bei Firmengründung Zypern
Der Begriff „Immobiliareigentum“ umfasst nach zyprischem Recht
– Land,
– Gebäude und andere Errichtungen oder Strukturen sowie Befestigungen, die dauerhaft an einem Land, Gebäude oder einer anderen Errichtung oder Struktur befestigt sind,
– Bäume, Weinreben oder jede andere Sache, die gepflanzt wurde oder auf einem Grundstück wächst sowie jedes davon stammende Produkt vor der Abtrennung,
-Quellen, Brunnen, Wasser und Wasserrechte, gleich, ob sie zusammen mit oder unabhängig von einem Grundstück gehalten werden,
– Vorrechte, Freiheiten, Grunddienstbarkeiten und jegliche weiteren Rechte und Vorteile, die zu einem Grundstück, einem Gebäude oder einer anderen Errichtung oder Struktur gehören oder als zugehörig gelten, und
-ungeteilte Anteile an einem vorstehend definierten Eigentum.
Als Mobiliareigentum gilt alles, was nicht von dem Begriff des Immobiliareigentums erfasst wird. Ob eine bewegliche Sache so an einem Grundstück oder Gebäude befestigt ist, dass sie als Immobiliareigentum gelten kann, wird in Zypern gleichermaßen als Rechts- und als Tatsachenfragen angesehen und nach den Umständen des Einzelfalls entschieden.
3. Recht auf Privateigentum an unbeweglichen Sachen bei Firmengründung Zypern
Nach zyprischem Recht sollen kein Vermögen, Interesse, Recht und keine Freiheit, Bevorzugung, Grunddienstbarkeit oder irgendein anderer Vorteil in, an oder über Immobiliareigentum bestehen oder geschaffen, erworben oder übertragen werden, außer gemäß den dafür vorgesehenen Vorschriften des Immobiliareigentumsgesetzes.
Hinweis
Eine Berufung auf Common-Law-Grundsätze oder Equity-Regeln zur Begründung von Rechten an Immobiliareigentum in Zypern ist, im Gegensatz zur sonst möglichen Rechtspraxis, ausgeschlossen.
Der Begriff „Vermögen an Land (estate in land)“, der nach deutschem Rechtsdenken als dinglicher Anspruch zu qualifizieren wäre, bezeichnet dabei jedes Recht, das direkt mit dem Eigentum an und der „Reichweite des Immobiliareigentums“ verbunden und in das Landregister eintragbar ist.
Eine Hypothek, die Immobiliareigentum zur Sicherung einer Schuld belastet, gilt nicht als sachenrechtliches „Vermögen an Land“, sondern lediglich als vertraglicher Anspruch des Hypothekenbegünstigten und als Last auf dem Eigentum.
Die Rechte des Mieters an einer gemieteten Immobilie gelten nicht als „Vermögen an Land“ zugunsten des Mieters, sondern lediglich als vertragliches Recht, es sei denn, der Mieter ist ausnahmsweise zur Eintragung des Mietrechts in das Landregister berechtigt.
Auch die Hinterlegung des Kaufvertrages über Immobiliareigentum beim Landregisteramt, die eines der besonderen Formerfordernisse beim Immobilienkauf darstellt, schafft kein „Vermögen an Land“, sondern lediglich eine Last auf dem Immobiliareigentum zugunsten des den Vertrag hinterlegenden Käufers.
Hinweis
Keine Übertragung oder Belastung von Immobiliareigentum ist wirksam, bevor sie bei der Bezirkslandbehörde registriert oder aufgenommen wird, und niemand außer dem registrierten Eigentümer soll eine Übertragung oder freiwillige Belastung einer Immobilie bei der Behörde anmelden.
4 Reichweite von Rechten an Immobiliareigentum bei Firmengründung auf Zypern
Der Begriff der „Reichweite von Immobiliareigentum“ beinhaltet alle Regelungen, welche die Natur und die Ausweitung der sich auf Eigentum und Besitz an Immobilien beziehenden Rechte, Pflichten und Beschränkungen definieren.
Hinweis
Als Eigentümer von Immobiliareigentum gilt jeder, der zur Registrierung als Eigentümer berechtigt ist, gleichgültig, ob er tatsächlich registriert ist oder nicht.
Privates Immobiliareigentum an Grundstücken erstreckt sich
– auf die Oberfläche und die Substanz des Bodens;
– unterhalb der Erdoberfläche bis zu einer Tiefe, die vernünftigerweise erforderlich ist, um den Boden nutzen und kultivieren zu können; Rechte an Mineralien sind hierbei allerdings vom Eigentumsrecht grundsätzlich ausgenommen;
– auf den Luftraum über die Erdoberfläche, soweit dies zur Nutzung des Grundstücks vernünftigerweise notwendig ist.
Praktisch häufig von großer Wichtigkeit ist die Bestimmung der aktuellen Lage des Grundstücks und des umfassten Gebietes. In den Fällen, in denen ein Grundstück durch einen registrierten Immobiliareigentumstitel erfasst ist, gilt als vom Grundstück umfasstes Gebiet das Gebiet, dem die verbriefte Registrierung auf einem Landüberwachungsplan der Regierung oder einem anderen Landerfassungsplan des Direktors der Landregisterbehörde entspricht. Die genaue Lage des Grundstücks ergibt sich daher aus dem erwähnten offiziellen Plan und nicht aus den Grenzbeschreibungen auf der Titelurkunde.
Soweit zur Registrierung kein entsprechender offizieller Plan vorhanden ist (was bei älteren Registrierungen der Fall sein kann), entscheidet sich der Umfang des Grundeigentums nach der tatsächlichen Besitzausübung durch den registrierten Titelinhaber.
5 Einschränkungen des Eigentumsrechts
Das uneingeschränkte Eigentumsrecht an Immobiliareigentum umfasst folgende Bestandteile:
– das Recht, Eigentum an der Immobilie zu behaupten oder zu fordern,
– das Besitzrecht,
– das Nutzungsrecht,
– das Recht zum Einbehalt, zur Verwendung und zum Sammeln von Früchten des Eigentums sowie
-das Recht, über das Eigentum zu verfügen, einschließlich der teilweisen oder vollständigen Entfremdung des Eigentums bzw. Belastung, Veränderung oder Zerstörung des Eigentumsgegenstandes.
Soweit eines der vorgenannten Elemente fehlt, gilt das Eigentumsrecht als eingeschränkt. Im Hinblick auf Immobiliareigentum gibt es drei Gruppen von Eigentumsrechtbeschränkungen.
Die erste Gruppe von Beschränkungen besteht in der Einschränkung der Ausübung von Eigentumsrechten bis hin zur Enteignung im Interesse der öffentlichen Sicherheit, der öffentlichen Gesundheit, der öffentlichen Moral, von Gemeindeplanungsvorhaben, der öffentlichen Versorgung oder des Schutzes von Dritten. Soweit die Beschränkungen oder der Rechtsentzug in einer wesentlichen Verringerung des Eigentumswertes münden, steht dem Eigentümer eine schnellstmögliche angemessene Entschädigung zu. Über die vorgenannten Fälle hinaus steht der Republik Zypern oder einzelnen Gemeinden ein Zwangsankaufsrecht bzw. ein Inbesitznahmerecht für erzieherische, religiöse, soziale oder sportliche Einrichtungen der Gemeinde zu, in der sich das Grundstück befindet.
Die zweite Gruppe von Beschränkungsmöglichkeiten besteht aufgrund der dem Direktor des Landregisters zugestandenen Befugnisse im Hinblick auf
– die Teilung von Immobiliareigentum,
– den Verkauf in bestimmten Fällen von Eigentum, das in ungeteilten Anteilen gehalten wird,
– die Teilung von Eigentum gehalten in ungeteilten Anteilen bei zwei oder mehreren Eigentümern und
– die Anpassung von Eigentumsrechten, wenn der Eigentümer von Bäumen und der Eigentümer des dazugehörigen Grundstücks nicht identisch sind.
Die dritte Gruppe von Beschränkungen des Eigentumsrechts bilden die sachenrechtlichen Beschränkungen („estate in land“), soweit sie aufgrund gesetzlicher Vorschriften wirksam zugunsten Dritter begründet werden.
6 Registrierung von Mietverträgen
Unter bestimmten Voraussetzungen können Mietverhältnisse beim Landregister registriert werden. Die folgenden Voraussetzungen müssen dabei vorliegen:
– Abschluss eines wirksamen Mietvertrages,
– der Mietvertrag verbietet nicht ausdrücklich die Registrierung,
– der Vermieter ist der registrierte Eigentümer des vermieteten Immobi-liareigentums,
– der Mietzeitraum übersteigt eine Dauer von 15 Jahren,
– der Vertrag wird innerhalb von drei Monaten nach dem Tag des Vertragsschlusses zur Registrierung vorgelegt und
– die Zustimmung des Hypotheken- oder sonstigen Gläubigers liegt vor, soweit die Immobilie entsprechend belastet ist.
Das dingliche Recht („estate in land“), das durch die Registrierung des Mietvertrages geschaffen wird, unterliegt den Bestimmungen des zugrunde liegenden Vertrages. Der Mieter kann die sich aus dem Vertrag ergebenen Rechte übertragen oder untervermieten, soweit dies nach den Bestimmungen des Vertrages gestattet ist.
7 Registrierung von Trusts (Firmengründung Zypern und Trust)
Für die Registrierung von Trusts gelten folgenden Voraussetzungen und Besonderheiten:
– Der auf Immobiliareigentum ausgerichtete Trust wird durch letztwillige Verfügung oder durch eine Trusturkunde („trust deed“) errichtet, die von der zu diesem Zwecke berechtigten Person unterschrieben ist,
– Die Trusturkunde oder die letztwillige Verfügung ist in dem Register der zuständigen Bezirkslandbehörde aufgenommen und
– Nur der eingetragene Eigentümer kann beim Landregister eine entsprechende Eintragung eines solchen Immobiliareigentum betreffenden Trusts beantragen.
8 Registrierung von restriktiven Verträgen
Im Zusammenhang mit der Registrierung von restriktiven Verträgen gelten als „restriktive Verträge“ solche, bei denen zwei Eigentümer von verschiedenen Immobiliareigentumsgegenständen vereinbaren, dass die Nutzung oder Entwicklung eines Immobiliareigentumsgegenstand zum Nutzen des anderen Eigentumsgegenstandes beschränkt sein soll. Ein restriktiver Vertrag kann von jedem der beteiligten Eigentümer zur Registrierung beim Landregister angemeldet werden. Ein registrierter restriktiver Vertrag begründet ein dingliches Recht („estate in land“) über das belastete Immobiliareigentum und bindet dessen Eigentümer sowie dessen Rechtsnachfolger zugunsten des Eigentümers nebst Rechtsnachfolger des anderen Grundstücks.
9 Gemeinschaftliches Gebäudeeigentum
Aufgrund häufig zutage tretender Unzulänglichkeiten der vormalig existierenden Rechts- und Gesetzeslage wurde 1993 ein neues Gesetz (Nr. 6 (1) aus 1993) zur Regelung von im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäuden (hiernach „GGEG“) erlassen.
Danach gilt:
– „Gebäude im Gemeinschaftseigentum“ sind solche, die wenigstens aus fünf Einheiten bestehen, selbst wenn das Gebäude überwiegend einem Eigentümer gehört; es wird als ein solches „Gebäude im Gemeinschaftseigentum“ registriert;
-„Einheit“ bedeutet dabei ein Stockwerk oder Teile davon, wie etwa einzelne Zimmer, Büroräume, Wohnungen, Geschäfte oder sonstige Teile oder Räume eines Gebäudes im Gemeinschaftseigentum, die unabhängig und voll nutzbar als vollständige, abgetrennte und selbständige Einheiten, für welchen Zweck auch immer, verwendet werden können;
– „Eigentümer einer Einheit“ sind auch Mieter einer Einheit aufgrund eines Mietvertrages, soweit dieser beim Landregister registrierbar und entsprechend registriert ist.
Das im Gemeinschaftseigentum stehende Gebäude wird durch Regularien geregelt, die gemäß dem GGEG erstellt werden und die Kontrolle, Betrieb, Verwaltung, Management, Gebrauch und Nutzung der Einheiten des im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudes sowie die Rechte und Pflichten im Hinblick auf das gemeinschaftliche Gebäude- und Grundstückseigentum regeln. Diese Regularien werden beim Landregister registriert und gelten für und wider jeden Eigentümer sowie dessen Rechtsnachfolger. Soweit eine solche Registrierung der Regularien nicht erfolgt, gelten die dem GGEG als Musterregularien angehängten Regeln für das betroffene Gebäude im Gemeinschaftseigentum.
Sämtliche Ausgaben für Versicherungen, Unterhalt und Reparatur des im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudes werden anteilmäßig von den Eigentümern der Einheiten entsprechend ihres Anteils am gemeinschaftlichen Gebäudeeigentum getragen.
10 Besonderheiten des Immobilienkaufvertrages
Über die allgemeinen Gültigkeitsvoraussetzungen hinaus, die für alle vertraglichen Vereinbarungen gelten, gibt es für Immobilienkaufverträge noch besondere formale Erfordernisse. Diese sind
– das Vorliegen eines Vertrages in Schriftform,
– das Deponieren einer Kopie des Vertrages durch den Käufer beim Landregister innerhalb von zwei Monaten nach Unterzeichnung des Vertrages und
– die Voreintragung des Verkäufers als Eigentümer der Immobilie.
Soweit der Käufer den Vollzug des Vertrages, d. h. die Übertragung und die Registrierung des Immobiliareigentums, per Gerichtsbeschluss erwirken will, müssen weitere Voraussetzungen, wie etwa die Aufforderung an den Verkäufer, die Zustimmung zur Eigentumsübertragung vor dem Landregister zu erklären, sowie die Beachtung der hierfür und für die Antragstellung bei Gericht zu beachtenden Fristen, erfüllt sein.
11 Immobilienerwerb durch EU-Ausländer
Bis zum EU-Beitritt Zyperns galten im Hinblick auf den Immobilienerwerb durch EU-Ausländer Beschränkungen. Seit 1. Mai 2004 gelten EU-Staatsbürger nicht mehr als Ausländer im Sinne des Ausländerimmobilienerwerbsgesetzes („Acquisition of Immovable Property (Alien) Law“) im Hinblick auf Immobilienerwerb jeglicher Art mit Ausnahme des Erwerbs von Zweitwohnsitzen, wobei auch diese Beschränkung nicht auf EU-Staatsbürger angewendet wird, die dauerhaft in Zypern leben. Für Ausländer aus Drittstaaten gelten wie vor Beschränkungen; insbesondere bedürfen diese auch weiterhin der Genehmigung des Ministerrates vor dem Erwerb von Immobiliareigentum.
12 Mietverträge
Im zyprischen Recht wird grundsätzlich nicht nach Gewerbe- und Wohnraummiete unterschieden; beide Mietarten werden im Wesentlichen gleich behandelt.
- Keine Steuerberatungs-Gesellschaft auf Zypern bzw. keine Steuerberatungsgesellschaft mit EU-Zulassung und/oder deutschsprachigen Ansprechpartnern
- Keine steuerrechtliche Beratung in Deutschland
- Keine Hilfe bei der Vertragsgestaltung
- Keine jur. wasserdichten Treuhandverträge
- keine notariell übersetzen Urkunden (Reg-Urkunde, Apostille, Treuhandvertrag usw..)
Wenn Sie also nur bereit sind, einige hundert Euro für eine Gründung auszugeben, lassen Sie das Ganze lieber! Eine Auslandsgründung muss von versierten Fachleuten und juristisch wasserdicht umgesetzt werden. Alles andere macht einfach keinen Sinn.